Come noto l’art. 1, comma 56, Finanziaria 2016 ha introdotto una specifica agevolazione connessa con l’acquisto di unità immobiliari residenziali di classe energetica A / B, cedute dall’impresa costruttrice, consistente nella detrazione IRPEF pari al 50% dell’IVA relativa a detto acquisto, da fruire in 10 quote annuali di pari importo nell’ambito della dichiarazione dei redditi.

L’agevolazione, originariamente prevista fino al 31.12.2016, in sede di conversione del DL n. 244/2016, Decreto c.d. “Mille proroghe”, è stata prorogata fino al 31.12.2017.

L’art. 9, comma 9-octies ha infatti sostituito nel citato comma 56 il precedente riferimento temporale del “31 dicembre 2016” con il nuovo riferimento al “31 dicembre 2017”.

SOGGETTI BENEFICIARI

Possono usufruire dell’agevolazione in esame i soggetti passivi IRPEF (privati).

CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE

L’unità immobiliare deve presentare le seguenti caratteristiche:

• essere a destinazione residenziale. La disposizione in esame non pone alcuna ulteriore condizione. La detrazione spetta pertanto non solo per l’acquisto dell’unità immobiliare “prima casa” ma anche per l’acquisto della “seconda casa”, nonché per quella da investimento (da locare a terzi).

Inoltre non assume rilevanza lo “status” dell’unità immobiliare la quale può essere “di lusso” o “non di lusso”.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 18.5.2016, n. 20/E, “la norma non limita il beneficio all’acquisto dell’abitazione principale, né sono previste esclusioni per  gli immobili c.d. di lusso”.

• conseguire prestazioni energetiche di classe A o B.

ESTENSIONE ALLE PERTINENZE

La stessa Agenzia nella citata Circolare n. 20/E ha chiarito che l’agevolazione si estende anche alle pertinenze acquistate congiuntamente con l’abitazione, a condizione che nell’atto sia data “evidenza del vincolo pertinenziale”.

CARATTERISTICHE DELL’IMPRESA CEDENTE

L’unità immobiliare deve essere acquistata da un’impresa costruttrice in quanto (verosimilmente) soggetta ad IVA. Come chiarito dall’Agenzia nella citata Circolare n. 20/E, l’agevolazione spetta anche per l’acquisto effettuato da un’impresa di ripristino / ristrutturatrice ex art. 3, comma 1, lett. c), d), ed f), DPR n. 380/2001.

Infatti, considerata la finalità della disposizione in esame, il riferimento all’impresa “costruttrice” va inteso “nel senso ampio di «impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento»”.

Di conseguenza l’agevolazione può essere fruita non solo acquistando l’immobile dall’impresa  che lo ha realizzato ma anche dall’impresa che ha effettuato un intervento tra quelli sopra richiamati, ossia dalle imprese “di ripristino” / “ristrutturatrici”.

Si rammenta che le cessioni di immobili abitativi effettuate dalle imprese costruttrici / ristrutturatrici:

• entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione / ultimazione dell’intervento;
• dopo 5 anni dall’ultimazione della costruzione / ultimazione dell’intervento, qualora nell’atto di cessione il cedente opti per l’imponibilità IVA;

sono soggette ad IVA (4% abitazione non di lusso “prima casa”, altrimenti 10% – 22%).

MISURA DELLA DETRAZIONE

La detrazione in esame:

• è pari al 50% dell’IVA pagata in sede di acquisto dell’unità immobiliare;
• va ripartita in 10 quote annuali.

La detrazione può essere operata fino a concorrenza dell’IRPEF lorda.

CUMULABILITÀ CON ALTRE AGEVOLAZIONI

La disposizione sopra citata non prevede il divieto di cumulo della detrazione in esame con altre agevolazioni IRPEF.

Ne consegue che in mancanza di un divieto, il contribuente che acquista un’unità immobiliare sito in un edificio interamente ristrutturato dall’impresa cedente può beneficare sia della detrazione del 50% dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione IRPEF del 50% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis, comma 3, TUIR. In particolare si rammenta che quest’ultima detrazione va calcolata:

• sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile;
• nel limite di un importo massimo di € 96.000;
• in 10 quote annuali

Va tuttavia evidenziato che, non essendo consentito cumulare 2 agevolazioni sulla stessa spesa, “la detrazione di cui al citato art. 16-bis, comma 3 del TUIR, non può essere applicata all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione ex art. 1, comma 56 …”.

Analogamente anche in caso di un box pertinenziale (nuovo), anche a proprietà comune, acquistato contestualmente all’appartamento, all’acquirente spetta la detrazione ex art. 16-bis, comma 1, lett. d), TUIR, pari al 50% del costo di realizzazione documentato dall’impresa cedente.

AMBITO TEMPORALE

A seguito delle novità sopra accennate l’agevolazione spetta per gli acquisti effettuati dall’1.1.2016 al 31.12.2017.

Ancorchè la legge di conversione del DL n. 244/2016 sia entrata in vigore l’1.3.2017, la disposizione trova applicazione senza soluzione di continuità per il periodo 1.1.2016 – 31.12.2017.

Nella citata Circolare n. 20/E l’Agenzia ha chiarito che per individuare la spesa agevolabile assume rilevanza il principio di cassa e pertanto è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel 2016 / 2017.

Di conseguenza può beneficiare della detrazione anche il soggetto che nel 2016 ha pagato un acconto e nel 2017 acquista l’unità immobiliare pagando il saldo.

Si rammenta che, come specificato dalla stessa Agenzia, non risulta agevolabile l’IVA relativa agli acconti pagati nel 2015, “anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016”.