Come noto, ai sensi dell’art. 16-bis, TUIR, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è prevista la detrazione IRPEF che, per le spese sostenute fino al 31.12.2015, è fissata nella misura del 50%, con il tetto massimo di spesa di € 96.000 (ex art. 1, comma 47, Finanziaria 2015).

Tra detti interventi agevolati rientrano anche quelli riguardanti le parti comuni condominiali, oggetto della recente Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 27.8.2015, n. 74/E.

Prima di evidenziare i principali chiarimenti contenuti in detta Risoluzione si rammenta che:

• ai sensi del citato art. 16-bis, se gli interventi riguardano le parti comuni, oltre al restauro/risanamento conservativo, alla ristrutturazione edilizia e ai lavori di manutenzione straordinaria, sono agevolabili anche gli interventi di manutenzione ordinaria (non agevolati se relativi alle singole unità abitative);
• come chiarito dalla stessa Agenzia nella Circolare 21.5.2014, n. 11/E:
  • “la nascita del condominio si determina automaticamente senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento”;
  • l’edificio composto da un numero non superiore a 8 condomini è definito “condominio minimo”, al quale sono applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione per gli artt. 1129 e 1138, C.c. che disciplinano la nomina dell’amministratore e il regolamento di condominio (obbligatorio in presenza di più di 10 condòmini).

INTERVENTI EDILIZI SULLE PARTI COMUNI DI UN “CONDOMINIO MINIMO”

Come sopra accennato l’Agenzia delle Entrare nella recente Risoluzione n. 74/E è tornata ad evidenziare alcuni importanti aspetti riguardanti la detrazione IRPEF spettante per le spese relative ad interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sulle parti comuni di un “condominio minimo”.

In particolare, soffermandosi sulla documentazione relativa a dette spese (fatture e bonifici), come già nei chiarimenti forniti in passato (Circolari 24.2.98, n. 57 e 21.5.2014, n. 11/E), l’Agenzia ribadisce che:

“per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, la fruizione dell’agevolazione è subordinata, fin dall’entrata in vigore della legge n. 449 del 1997 (che ha introdotto la detrazione in esame), alla circostanza che sia il condominio ad essere intestatario delle fatture e ad eseguire, nella persona dell’amministratore o di uno dei condomini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale”.

In altre parole, se i lavori riguardano le parti comuni condominiali, sia le fatture relative alle spese sostenute che i bonifici con i quali le stesse sono pagate devono essere intestate al condominio e quindi sugli stessi deve essere riportato il codice fiscale di quest’ultimo.

Come sopra evidenziato, ai fini in esame non rileva in alcun modo la dimensione del condominio ed il numero dei condòmini (è sufficiente che l’immobile abbia più di un proprietario esclusivo).

Conseguentemente, anche in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi devono essere osservate le modalità espositive previste per le spese relative alle parti comuni condominiali.

Con riferimento alle ritenute da operare, l’Agenzia delle Entrate rammenta che, in tali casi, il condominio non opera le ritenute ordinariamente previste dagli artt. 25 e 25-ter, DPR n. 600/73. Sulle somme in esame, infatti, va applicata soltanto la ritenuta da parte della banca / Poste all’atto dell’accreditamento dei bonifici riportanti gli estremi per poter fruire delle detrazioni d’imposta. A prescindere quindi dal soggetto che effettua il versamento (condominio ovvero singolo condòmino), l’assoggettamento alla ritenuta d’acconto non cambia.

Si ritiene che tali chiarimenti, ancorché l’Agenzia non ne faccia menzione, possano essere riferiti anche alla fruizione della detrazione del 65% (fino al 31.12.2015) prevista per gli interventi di risparmio / riqualificazione energetica.

CORREZIONE DELLE SPESE EFFETTUATE DAI SINGOLI INTERESSATI

Di particolare interesse risulta la seconda parte della Risoluzione n. 74/E in esame, nella quale l’Agenzia specifica le modalità con le quali è possibile “sanare” la situazione in cui, a fronte di spese riguardanti le parti comuni di un “condominio minimo” (nel caso di specie un immobile con 3 appartamenti, ciascuno di proprietà esclusiva di 3 fratelli), le stesse sono state ripartite proporzionalmente tra i proprietari e la relativa documentazione (fatture e bonifici) risulta intestata ai singoli soggetti interessati, che hanno poi indicato la spesa sostenuta nella propria dichiarazione dei redditi per poter fruire della detrazione IRPEF.

Considerato che, come sopra evidenziato, tale modalità operativa è da considerarsi non corretta, l’Agenzia delle Entrate precisa che per accedere alla detrazione è necessario provvedere all’assolvimento degli adempimenti di seguito elencati:

• presentazione del mod. AA5/6 ad un Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, per la richiesta di attribuzione del codice fiscale al “condominio minimo”;
• versamento, tramite il mod. F24, della sanzione di € 103,29 ex art. 13, comma 1, lett. a), DPR 605/73, relativa all’omessa richiesta del codice fiscale del condominio (codice tributo “8912”). Tale versamento va effettuato dal condominio e quindi nel relativo mod. F24 va indicato il codice fiscale dello stesso;
• invio di una comunicazione in carta libera al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate in base all’ubicazione del condominio, nella quale vanno specificati, distintamente per ciascun condòmino:
  • i dati identificativi e il codice fiscale;
  • i dati catastali delle rispettive unità immobiliari;
  • la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi di recupero edilizio agevolabili;
  • le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio;
  • i dati dei bonifici effettuati per il pagamento di dette fatture.

In assenza di un amministratore (non obbligatorio fino a 8 condòmini), nella comunicazione vanno indicati anche i dati catastali identificativi dell’immobile condominiale;

• presentazione della dichiarazione dei redditi con:
  • indicazione del codice fiscale del “condominio minimo” (per il mod. UNICO 2015 PF, colonna 3 dei righi da RP41 a RP47; per il mod. 730/2015, colonna 3 dei righi da E41 a E47);
  • barratura della casella “Condominio” nella Sezione III-B del quadro RP/E, riservata all’indicazione dei dati catastali identificativi dell’immobile oggetto degli interventi edilizi. In assenza di un amministratore non è richiesta la compilazione del quadro AC e, come sopra evidenziato, i dati catastali identificativi del “condominio minimo” devono essere riportati nella comunicazione da presentare all’Agenzia di cui al punto precedente.

Il caso analizzato dall’Agenzia delle Entrate si riferisce a spese sostenute nel 2014 e detti adempimenti devono essere effettuati entro il termine di presentazione della relativa dichiarazione dei redditi. Pertanto, l’Agenzia specifica che se il contribuente:

• presenta il mod. UNICO 2015 PF, la dichiarazione va presentata, indicando le spese in esame nel quadro RP come sopra illustrato, entro il prossimo 30.9.2015;
• ha presentato il mod. 730/2015, deve presentare un mod. 730 integrativo, compilando il quadro E come sopra indicato, entro il prossimo 26.10.2015 (il 25.10 cade di domenica).

Si ritiene che l’iter sopra illustrato sia applicabile anche per regolarizzare, entro il termine “ordinario” di presentazione della relativa dichiarazione dei redditi, le spese sostenute nel 2015 per interventi sulle parti comuni, con fatture e bonifici intestati ai singoli proprietari / condòmini, che ai fini della detrazione IRPEF dovranno essere indicate nel mod. 730 / UNICO 2016 PF.

Fonte: Agenzia delle Entrate – Risoluzione.