La procedura da mettere in atto per usufruire delle detrazioni fiscali per spese di recupero edilizio in un condominio rimane abbastanza”semplificata” nel caso di piccole realtà condominiali. Ma siccome “La semplicità, è cosa rarissima ai nostri tempi”, cit. di un noto poeta Latino,  vediamo di approfondire l’argomento trattando della figura del Mini-Condominio.

MINI CONDOMINIO

Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piani del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti.

Qualora il condominio sia composto da un numero non superiore a otto condomini si applicano tutte le disposizioni del codice civile in materia di condominio tranne l’obbligo:

• di nomina dell’amministratore nonché di apertura del c/c da parte di quest’ultimo;
• di dotarsi di un regolamento condominiale, obbligatorio se i condomini sono più di 10.

Sulla base di tale definizione anche un edificio composto da 2 appartamenti di proprietà di soggetti diversi costituisce un condominio, o meglio un mini condominio.

DETRAIBILITÀ SPESE DI RECUPERO EDILIZIO NEL CONDOMINIO

La detraibilità delle spese di recupero del patrimonio edilizio interessa anche il condominio; in particolare, il TUIR prevede che la detrazione riguardi gli interventi:

a) di cui alle lettere a), b), c) e d) dell’art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2011, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del codice civile.

Quindi, oltre alle consuete tipologie di intervento agevolabili sulle singole unità immobiliari, nel condominio risultano agevolabili anche gli interventi di manutenzione ordinaria di cui alla lett. a) dell’art. 3, comma 1, DPR 380/01.

Nel mini condominio gli adempimenti richiesti per fruire della detrazione per lavori su parti comuni, in assenza dell’amministratore, sono posti in essere da uno dei condòmini, fermo restando che sono svolti a nome del condominio. Tale caratteristica comporta però che gli adempimenti per la detrazione sono parzialmente diversi che nel condominio “ordinario”.

DISPOSIZIONI PER IL MINI CONDOMINIO

Il mini condominio, nella generalità dei casi, non è dotato di codice fiscale, né di un c/c bancario dedicato: gli adempimenti richiesti ai fini della detrazione per recupero edilizio per lavori su parti comuni sono eseguiti da uno dei condòmini a nome di tutti gli aventi diritto.

Nel 2014, tuttavia, l’Agenzia Entrate aveva affermato che per, fruire della detrazione:

• il condominio doveva essere in possesso del codice fiscale;
• gli adempimenti richiesti dovevano essere effettuati a nome del condominio;
• il pagamento delle spese doveva essere eseguito mediante l’apposito bonifico per le ristrutturazioni, da parte di un condòmino o attraverso un c/c appositamente costituito.

Nel corso del 2016, l’Agenzia delle Entrate ha mutato opinione e ritenendo superata l’interpretazione precedente ha ritenuto che:

…non sia necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto…

Quindi, nel caso di interventi su parti comuni del mini condominio, non è necessario provvedere alla richiesta del codice fiscale al solo fine di poter fruire della detrazione fiscale: gli adempimenti richiesti ed il pagamento delle somme possono essere eseguiti da uno dei condòmini.

Gli altri condòmini che non hanno effettuato il pagamento, devono indicare nella propria dichiarazione il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il bonifico: ciò consente all’Agenzia di “collegare” il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il bonifico con la presenza della detrazione nella dichiarazione del condòmino per il quale non risultando alcun bonifico effettuato, non potrebbe fruire della detrazione.

I mini condomìni dotati di codice fiscale, per fruire della detrazione, devono invece seguire le regole previste per i condomìni “ordinari” (adempimenti a nome del condominio e indicazione in dichiarazione del codice fiscale).

PAGAMENTO DELLE SPESE

Il mini condominio non ha l’obbligo di apertura del c/c bancario: il pagamento può essere effettuato da parte di un condòmino, tramite il proprio c/c o istituendone uno apposito.

Nel bonifico, oltre alla partita IVA/codice fiscale dell’impresa/professionista che esegue i lavori, va indicato il codice fiscale del condòmino che effettua il pagamento.

Fino ad ora, il pagamento doveva essere eseguito mediante lo specifico bonifico “per ristrutturazioni” (con applicazione della ritenuta dell’8% da parte della banca) a pena di decadenza dall’agevolazione: l’Agenzia delle Entrate ha invece chiarito che può essere utilizzato anche un bonifico “ordinario” (senza applicazione della rite-nuta) a condizione che il cedente/prestatore attesti con dichiarazione sostitutiva che le somme incassate sono state contabilizzate e incluse nel proprio reddito.

ALTRI ADEMPIMENTI

Nel condominio “ordinario” l’amministratore certifica al singolo condòmino le spese riferite alla quota che questi ha pagato entro il termine della dichiarazione redditi.

Nel mini condominio, in mancanza della certificazione rilasciata dall’amministratore, i condòmini possono beneficiare della detrazione esclusivamente nell’anno in cui le spese sono state effettivamente pagate.

Ogni condòmino dovrà acquisire copia della documentazione “ordinaria” (fatture, bonifici, etc.) in possesso del soggetto che ha curato gli adempimenti, attestando, in caso di richiesta, la propria quota di pertinenza, in base ai millesimi di proprietà o altri criteri applicabili.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che il condòmino:

• se si avvale di un CAF/professionista abilitato, oltre alla documentazione deve rilasciare un’autocertificazione attestante la natura dei lavori effettuati e i dati catastali delle unità immobiliari che fanno parte del condominio;
• in sede di controllo, è tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

RITENUTA D’ACCONTO SUI BONIFICI

Il condominio è generalmente tenuto ad effettuare le ritenute sulle prestazioni relative a contratti d’appalto di opere e servizi e nei confronti dei lavoratori autonomi.

Con riferimento alla detrazione per recupero edilizio, dato che la banca, al momento di accredito del bonifico ai beneficiari, opera una ritenuta nella misura dell’8%, è previsto che il condominio non effettui la ritenuta nei confronti dell’impresa/professionista.

Qualora il pagamento sia eseguito con bonifico “generico”, la banca non applica la ritenuta dell’8% e pertanto il condominio applica la ritenuta “ordinaria”.

INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

Si ritiene che quanto sopra descritto con riferimento alla detrazione per recupero edilizio si
applichi anche alla detrazione per risparmio energetico.

INDICAZIONE IN DICHIARAZIONE REDDITI

Ciascun condòmino, nel proprio mod. UNICO PF o 730, quadro RP o E indica la quota di spesa sostenuta per i lavori sulle parti comuni e:

• nella sezione IIIA, col. 3, indica il codice fiscale del condomìno che ha effettuato il bonifico;
• nella sez. IIIB, barra la casella 2.

Il condomìno  non compila il quadro AC del mod. UNICO PF nei quali sono indicati i dati catastali dell’immobile. Tale obbligo riguarda infatti solo l’amministratore di Condominio.