Al fine di agevolare la sostituzione della propria casa di abitazione è prevista la possibilità di scomputare dall’imposta sui trasferimenti da corrispondere in occasione dell’acquisto di un nuovo immobile quanto versato al momento dell’acquisto del precedente immobile.
Si tratta del cd. credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
Fino al 2015 l’agevolazione era riconosciuta soltanto in caso di cessione della vecchia abitazione e riacquisto entro 1 anno di un nuovo immobile. Dall’1.1.2016 è possibile fruire dell’agevolazione anche se la vecchia abitazione viene ceduta in un momento successivo all’acquisto del nuovo immobile, a condizione che la vendita avvenga entro 1 anno.
CONDIZIONI RICHIESTE
RELATIVE AL PRECEDENTE ACQUISTO
Il precedente acquisto deve essere stato effettuato a titolo oneroso beneficiando delle agevolazioni “prima casa” IVA o registro. Pertanto, qualora l’immobile sia pervenuto per successione/donazione, il credito non spetta. È invece possibile che l’immobile sia stato costruito anziché acquistato.
L’alienazione di tale immobile può essere avvenuta sia a titolo oneroso (vendita) che gratuito (donazione).
L’agevolazione spetta anche se l’immobile è stato acquistato da impresa costruttrice prima del 22.5.1993 a condizione che il contribuente dimostri e dichiari di essere stato all’epoca in possesso dei requisiti “prima casa”; si rammenta infatti che fino al 22.5.1993 l’aliquota IVA agevolata spettava anche in assenza dei requisiti “prima casa”.
RELATIVE AL NUOVO ACQUISTO
Il nuovo acquisto può avvenire a qualsiasi titolo e deve avere per oggetto una casa di abitazione:
non di lusso, ossia di categoria catastale A tranne che A/1, A/8 e A/9; per la quale sussistono i requisiti “prima casa”.
È indifferente che il nuovo acquisto avvenga con IVA o imposta di registro e in tale ultimo caso si opti o meno per il prezzo-valore. Il credito spetta anche nell’ipotesi in cui il nuovo immobile sia costruito in appalto.
AMMONTARE E UTILIZZO DEL CREDITO
Il credito d’imposta è pari al minore importo tra:
- quanto corrisposto a titolo di imposta di registro/IVA per il primo acquisto;
- quanto corrisposto a titolo di imposta di registro/IVA nel secondo acquisto.
Nel caso in cui l’immobile alienato fosse stato acquisito in appalto, per determinare il credito va considerata al fine del confronto, l’IVA assolta su tutte le fatture dell’appaltatore.
Per gli immobili posseduti in comunione, il credito spetta in proporzione alla quota di possesso.
| ACQUISTO NUOVA ABITAZIONE CON REGISTRO | ACQUISTO NUOVA ABITAZIONE CON IVA |
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Nel caso di acquisto di nuova abitazione con IVA non è possibile la compensazione con l’IVA
dovuta sul nuovo immobile in quanto il soggetto obbligato al versamento è l’impresa costruttrice.
In tal caso quindi il credito sarà utilizzato con le altre modalità previste.
Nell’atto di acquisto, oltre alle dichiarazioni dei requisiti prima casa, devono anche essere indicati gli
elementi necessari alla determinazione del credito:
- estremi atto acquisto immobile oggetto di cessione e ammontare dell’IVA /registro pagate;
- per acquisti del primo immobile ante 22.4.1993 dichiarazione di sussistenza dei requisiti “prima
casa”; - estremi atto di vendita dell’immobile o dichiarazione di impegno alla cessione entro 1 anno dal
nuovo acquisto.
ADEMPIMENTI
In relazione alle differenti modalità di utilizzo del credito vanno osservati i seguenti adempimenti:
- UTILIZZO NELL’ATTO DI ACQUISTO: è necessario che nell’atto di acquisto sia resa la dichiarazione di tale volontà. Il Notaio richiede le imposte dovute per il nuovo acquisto al netto del credito d’imposta;
- REGISTRO, IPOCATASTALI, SUCCESSIONI E DONAZIONI: il credito va utilizzato per l’intero importo;
- DIMINUZIONE DELL’IRPEF o DELL’IMPOSTA SOSTITUITIVA DA QUADRO LM (per i contribuenti Minimi/Forfettari) : il credito è indicato nella prima dichiarazione presentata dopo l’acquisto o al massimo nella dichiarazione relativa all’anno in cui è stato acquistato il nuovo immobile;
- COMPENSAZIONE F24: il credito è esposto utilizzando il codice tributo 6602, anno di riferimento quello in cui è sorto il credito. Se il credito è utilizzato solo in parte, il residuo va esposto in dichiarazione.
ESEMPIO PRATICO:
Il contribuente Tizio, all’atto dell’acquisto della casa “A”, ha pagato imposta di registro (o Iva) per euro 3.000 (acquisto avvenuto nel 2005) e in sede di acquisto della casa “B” (dicembre 2016) paga Iva (o imposta di registro) per euro 5.000. In tal caso il credito d’imposta è di euro 3.000.
Viceversa, se in sede di acquisto della casa “A” si è pagata Iva (o imposta di registro) per euro 5.000 e in sede di acquisto della casa “B” si paga imposta di registro (o Iva) per euro 2.000, il credito d’imposta applicabile è pari ad euro 2.000.
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