Con la Risoluzione n. 31 del 20 aprile 2018, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in relazione alle modalità di fruizione delle agevolazioni fiscali concernenti i contratti di locazione:

• TRANSITORI – di cui al comma 1 dell’art. 5 della L. n. 431/1998 (durata non superiore a 18 mesi per particolari esigenze abitative del conduttore o del locatore) in Comuni con almeno 10.000 abitanti;
• A STUDENTI UNIVERSITARI O FREQUENTATORI DI MASTER – di cui al successivo comma 2 del predetto art. 5 della citata L. n. 431/1998 (durata compresa da 6 a 36 mesi);
• TRE + DUE – di cui al comma 3 dell’art. 2 della L. n. 431/1998 – durata di tre anni rinnovabile per altri 2.

In tutte le ipotesi sopra elencate è applicabile la cedolare secca del 10%, sempreché il comune ove è ubicato l’immobile sia considerato ad alta densità abitativa.

Per quanto riguarda, invece i contratti di locazione abitativa:

• IN COMUNI AD ALTA DENSITÀ ABITATIVA (locazioni a canone concordato 3+2 o locazioni a studenti universitari)

Sottoposti a tassazione ordinaria, l’agevolazione consiste nell’abbattimento ai fini fiscali del canone di locazione del 30% (già ridotto della percentuale ordinaria del 5%.)

OBBLIGO DI RIVOLGERSI ALLE ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA

Con il decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze del 16 gennaio 2017 è stato stabilito che le parti di un contratto di locazione:

• possono farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
• in alternativa sono tenute ad acquisire un’attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, secondo le modalità definite sulla base di accordi stipulati in sede locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.

Quanto sopra è indispensabile per fruire delle agevolazioni fiscali.

QUANDO NON OCCORRE RIVOLGERSI ALLE ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA

L’intervento delle associazioni non è necessario, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali:

• oltre che, come già detto, per i contratti di locazione a canone concordato stipulati prima dell’entrata in vigore del citato decreto;
• anche per i contratti a canone concordato in qualunque momento stipulati se non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto. In questo caso per individuare il canone di locazione che non può essere superato occorre rifarsi ai contenuti del DM di cui all’art. 4, comma 3 della L. n. 431 del 1998 (vale a dire l’art. 1 del Decreto Interministeriale Infrastrutture e Trasporti del 14/07/2004, il quale prevede che occorre fare riferimento all’accordo vigente nel comune omogeneamente omogeneo di minor distanza territoriale anche situato in altra regione).

È bene sottolineare che i contratti di locazione a cedolare secca del 21%, quelli soggetti ad IVA, e quelli ordinari non soggetti a cedolare secca, essendo a canone libero, non necessitano di alcun intervento delle associazioni di categoria.

PERCHÉ I NUOVI OBBLIGHI

Le previsioni del decreto hanno il chiaro scopo di avere la garanzia che il contratto di locazione per il quale si chiede l’agevolazione (cedolare secca del 10%) sia conforme alla normativa.

Al riguardo il Ministero delle Infrastrutture – Direzione Generale per la Condizione Abitativa –  con nota del 6 febbraio 2018, n. 1380, ha affermato che “… per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione (N.d.A., o la diretta partecipazione al contratto delle associazioni), fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

REGISTRO E BOLLO

L’attestazione rilasciata dall’associazione di categoria che non ha assistito le parti in sede di stipula asseverando semplicemente i dati del contratto, non è soggetta a imposta di registro e a imposta di bollo.

L’Agenzia delle Entrate, pur facendo presente che non è obbligatorio allegare l’attestazione al contratto di locazione in sede di registrazione preso l’Agenzia delle Entrate, consiglia che questa venga allegata, posto che in sede di registrazione “è opportuno documentare la sussistenza dei requisiti, laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ai fini dell’imposta di registro. Tale disposizione stabilisce che, per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo venga assunto nella misura del 70%.”.”

È ovvio che la fattispecie ora rappresentata dall’Agenzia non riguarda i contratti a cedolare secca del 10% (vedi sopra) posto che questi non sono soggetti ad imposta di registro.

Ciò detto, al di là della esigenza in sede di registrazione di dimostrare l’applicabilità della riduzione al 70% dell’imposta di registro, che tutto sommato riguarda un numero circoscritto di contratti, vi è l’opportunità di allagare l’attestazione che diversamente potrebbe essere richiesta dall’Agenzia delle Entrate in sede di controllo ai fini delle agevolazioni riferite alle imposte sui redditi.