La Legge di Bilancio 2021 ha previsto all’art. 1, commi 595, 596 e 597, alcune disposizioni in materia di locazioni brevi, fissando i limiti oltre i quali la locazione di immobili per periodi non superiori a 30 giorni viene considerata attività di impresa e modificando la disciplina relativa alla banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alla locazione breve.

L’articolo 4, D.L. n. 50/2017 ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di “privati” (persone fisiche). Viene prevista l’applicazione opzionale della cedolare secca (aliquota 21%), sui redditi derivanti da contratti di locazione di immobili abitativi di breve durata.

In particolare, i commi 2 e 3, art. 4, D.L. n. 50/2017, stabiliscono che ai redditi derivanti da contratti di locazione, contratti di sublocazione e contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1, è possibile applicare, previa opzione, le disposizioni relative alla cedolare secca (art. 3, D.Lgs. n. 23/2011) con l’aliquota del 21%.

Il contribuente ha, dunque, la possibilità di:

• assoggettare “ordinariamente” ad IRPEF i redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione;
• optare per la cedolare secca, nella misura del 21%, relativamente a quattro appartamenti (al massimo) per periodo d’imposta.

In tale ultimo caso, il contribuente potrà optare per l’imposta sostitutiva in esame direttamente nella dichiarazione dei redditi (in quanto il contratto non è soggetto a registrazione) relativa al periodo d’imposta nel quale è stato prodotto il reddito di locazione.

Ai sensi del comma 1, art. 4, D.L. n. 50/2017, per locazioni brevi s’intendono:

“i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

La locazione deve essere effettuata pertanto da una persona fisica al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa e tale condizione ha creato alcuni dubbi interpretativi.

L’individuazione dei criteri in base ai quali l’attività di locazione si considera svolta in forma imprenditoriale era stata inizialmente demandata ad un decreto ministeriale; tale decreto non è tuttavia stato emanato, e la questione è stata ora risolta direttamente dal Legislatore.

In particolare, secondo quanto previsto dal comma 595 della Legge di Bilancio 2021:

“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”.

In altre parole, a partire dal 2021 il regime sopra descritto è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta; in tutti gli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, producendo di conseguenza reddito d’impresa.